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3月滬二手住宅2.59萬套的背后:剛需主導,向改善型傳導 上海二手房的行情

發布日期:2019/4/9來源:信義房屋

3月上海二手房行情解讀。

來源 | 上海執信咨詢


薦讀 | 這幾天上海氣溫剛剛創下今年新高,而3月的上海樓市也再創新高,呈現價量齊升的態勢,那么具體的成交量到底如何?且看詳細分析。


01 成交量:自2018年以來新高 

2019年3月,上海二手住宅共成交2.59萬套,環比上漲167.08%,同比上漲50.13%,成交量同環比均大幅增長。從 3月各周成交量來看,市場呈現穩步走高的形態,3.25—3.31日均成交量突破900套。


02 成交均價:上升至與1月持平

2019年3月上海二手住宅合同成交均價約3.82萬元/m2,環比上漲3.53%,同比則下降5.88%,3月二手住宅均價在經過2月份短暫回落后重新回升啟穩,與1月二手住宅均價基本持平。


03 各區成交均價:大部分區價量齊升

從3月上海各區的二手住宅成交均價對比來看,16個區縣中只有靜安、長寧2個區出現環比下跌(前值11跌5漲),靜安環比下跌0.1%(前值-4.63%)、長寧環比下跌1.7%(前值-1.9%),14個上漲區縣中浦東新區環比漲幅最高為6.5%(前值-4.0%)。從3月各區的成交量、價數據來看,上海二手住宅市場啟穩回暖跡象逾發明顯。


04 各環線成交量分布:外郊環間仍占主導

從3月的各環線成交占比可以看出,外郊環間環比增長1.9%、內環以內環比微增0.1%,內中環間、中外環間、郊環以外分別環比下跌0.4%、0.3%、1.4%。


05 各環線成交均價變化:外郊環間漲幅最大

從3月的各環線合同成交均價變化來看,各環線合同成交均價環比均為增長,其中均價環比漲幅最大為外郊環間3.5%。


06 各面積段成交量分布:剛需主導,向改善型傳導

從3月各面積段成交占比對比可以看出,90平方米以內各面積段成交占比74.5%(前值75.2%)仍為絕對主力,其中50平方米以下占比更是創2018年以來的最高值,90-110平方米階段占比12.7%(前值12.0%)。這說明當前市場仍然是以小戶型剛需客戶成交為主,但購房者信心的正在由剛需客戶向改善型客戶傳導。 


07 各面積段成交均價變化:改善型增加

從3月的各面積段成交均價變化來看,各面積段合同成交均價均環比增長,其中90-110平方米、140-200平方米環比漲副最大,環比分別上漲5.3%及6.7%。3月份各面積階段成交均價變化情況,進一步驗證了我們對當前市場購房者信心正由剛需客戶向改善性客戶傳導的判斷。 


08 各總價段成交量分布:300萬以下主導但回落 

從3月的各總價段成交占比可以看出,300萬以下的成交占比環比下跌2.1%回落至66.6%但仍維持相對高位,300-500萬、500-800萬、800-1200萬占比環比分別上漲1.6%、0.5%、0.1%。2000萬以上的成交占比環比下跌0.1%創2018年以來的最低值。 


09 各總價段成交均價變化:總體增長

從3月的各總價段合同成交均價環比變化來看,除1200-2000萬總價段環比下跌2.3%以外,其余各總價段均為環比增長。


總結

2019年3月上海二手住宅市場呈現小陽春態勢,成交量同環比數據均呈現大幅增長,合同成交均價在2月小幅回落之后又重新回升啟穩。上海執信咨詢認為2019年1季度上海二手住宅市場整體回暖主要由央行寬信用政策對購房者信心改善、2016年3月社保繳存需2年變5年被抑制的購房者陸續入市、行業傳統旺季三個因素疊加造成,市場需求也正進一步從剛需購房者向改善性購房者傳導。預計4月份市場成交量大概率仍將維持在2萬套以上,而成交價格保持平穩態勢。


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