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房價起起落落,2019年上海房價到底會怎么走? 上海二手房的行情

發布日期:2019/6/24來源:信義房屋

在“房住不炒”的政策下,上海二手房市場逐漸趨于理性,房價漲落也逐漸有跡可循。可從金融、土地、人口、政策這四個方面來確定上海房價漲落的軌跡。

來源 | 房大佬

薦讀 | 在“房住不炒”的政策下,上海二手房樓市逐漸回歸冷靜、客觀,目前市場面的買方主要還是以剛需和置換為主。當然,即便是自住而非投資,買方也會關心房價走向,畢竟不動產置業是每個家庭最大的開支了。在此,我整理了一些房價漲跌判斷的小技巧,供大家參考。


 

首先短期是看金融,因為金融政策是能直接影響到房產漲幅的因素,比如貸款的利率、可以從銀行拿到的折扣的高低等,2014年底銀行貸款利率的基礎上可以拿到七折的優惠,大大刺激了大家貸款買房的欲望,也是2014年上海樓市從低迷轉向2015年市場大熱的一個轉折點。

 

還有就是各大銀行的信貸政策也會配合各地的限購政策進行調整,比如在2014年9月上海只要還清首套房貸再貸就算首套,2016年11月28日“認房又認貸”首套購房比例上調至3.5成,二套房認房又認貸,凡是之前有過房貸記錄的,首付比例上升至7成,這樣會直接影響購房者的資金成本和杠桿比率。

 

當然,股市也應該算作金融的一部分。為什么呢?因為上海有很多人都是老股民,我就遇到不少,很多買房的錢款,都是從股市來的。所以股市行情上漲,存款準備金越低,貨幣發行量越大,則都意味著市場上有越多的錢,反之則一定不會。

 

其次中期看土地,這里我們主要說的是城市土地的出讓情況,土地供應越少則說明中期看漲;反之如果土地大量供應,且價格保持平穩甚至下跌,則中期看跌。面包貴不貴,關鍵還是看面粉的價錢。

 

第三長期看人口,最終房子還是得要人來買的,所以當一座城市的人口長期處于流入大于輸出狀態時,那這個城市的房子必定也會隨著城市的發展和人口的增長水漲船高;反之如果長期流出,入不敷出,則長期來看必定下跌。

 

最后隨時看政策,所謂政策就是各個城市出臺的限購,包括限售、限貸、限價等,比如上海從2011年限購政策出臺到2016年3月25日外地人在滬購房社保須繳五年,限購政策基本是一次比一次嚴格,一次比一次細致。行政政策也是一種調控手段,而且是一種見效較快地手段,能夠在短期抑制房價過快上漲或者過熱。不過畢竟不是市場真正的供需反映,因此少用比較好。

 

那么2019年的房價走勢會如何呢?

 

要說2019年房價會暴漲,肯定不具備條件,但同樣說房價會暴跌一樣也不可能。2020年是我國進入小康社會的關鍵年,人均GDP要比2010年再翻一番,為了實現這一目標也意味著我們的年均GDP至少維持6.2%的增長,而房地產是我國經濟支柱性產業,這個關鍵時候可千萬不能掉鏈子,所以“穩”這個字肯定不是空穴來風。

 

經過了兩年多的嚴格調控,上海的購房需求已經被大大抑制,再加上2019年宏觀已經出現了放松的跡象,2019年大概率會是新一輪周期的開始,從目前上海二手房成交量明顯回暖也可以證明這一點,所以2019年我會堅定的看好一線城市。還是那句話,在任何時候剛需都可以出手,但是投資的伙伴需要謹慎了,房子早已經過了隨便買哪都漲的年代,如何選擇城市、選板塊、選地段都很重要。


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